【Question】

３年前、ファミリー向けの分譲マンションを、一部屋購入しました。
このマンションを息子の名義にするには、どうすればいいでしょうか。

【Answer】

手続きとしては、息子さんとの間で贈与契約を締結した上で、生前贈与による所有権移転登記手続きをします。
司法書士に依頼すれば、贈与契約書の作成から登記手続きまで代行してもらえます。

問題は、生前贈与をした場合にかかる『贈与税』です。税率が高いからです。

息子さんへの贈与の場合、一定の条件を満たせば、一定限度まで贈与税がかからずに生前贈与できる制度があります。
これが 『相続時精算課税制度』 というものです。

ただし、相続時精算課税制度を利用して生前贈与を行った場合には、あなたが亡くなって息子さんたちが財産を相続する時に、本制度の適用を受けた財産の価額を、相続財産の価額に加えて、『相続税額』を計算します（贈与税よりも相続税のほうが、非課税枠が大きく税率も低い）。

相続時精算課税制度によって生前贈与を行うということは、言い方を変えれば、納税を相続の時まで先送りするということなのです。

【Reference】

相続時精算課税制度とは？

我が国では高齢化が進んでおり、相続による現役世代への資産移転がなかなか進んでいません。
そこで、ご年配の方から現役世代への生前贈与を行いやすくするために、贈与税の負担を軽くする制度が設けられました。
これが『相続時精算課税制度』です（相続税法21条の9～）。

相続時精算課税制度には、以下のようなメリットがあります。
（１）一定の要件を満たせば、2,500万円まで贈与税は非課税
（２）2,500万円を超えても、税率は20%で一律

このように贈与税は大幅に軽減されますが、残念ながら、無条件に非課税となるわけではありません。
どういうことかと言うと、贈与者が亡くなったときに、『相続税』のほうで精算させられるのです。

つまり、税金の支払いを相続の時まで先送りしているだけ、なのです。
ですから、『相続税対策』を目的として、本制度による生前贈与をしても、効果はあまり期待できません。

しかし、生前に、特定の財産を、子のうちの一人に確実に承継させることができるという点では、非常に有効な制度です。

なお、次の（１）と（２）を合計して、相続税額を計算します（すでに支払っている贈与税があればそれを差し引く）。
（１）相続が発生（贈与者の死亡）した時点での相続財産の価額
（２）『相続時精算課税制度』を利用して贈与された財産の価額

相続時精算課税制度を利用できるのは？

通常、相続時精算課税制度を利用するには、贈与者のほうの親は、贈与した年の1月1日現在で65歳以上（2015年からは60歳以上）であることが必要です（上の表の「原則」の列）。
満年齢でこの年齢に達したからと言って、すぐに本制度を利用することはできません。利用できるのは翌年からです。

ただし、子が住宅を建てる場合の資金援助として本制度を利用する場合には、年齢制限がありません。こちらは、記事をあらためて説明します(Q131)。

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【Question】

父から生前贈与を受けたので、相続時精算課税制度を利用しました。

相続時精算課税制度を利用したら、その後は暦年課税制度による110万円の贈与税控除を利用できなくなる、と聞いていたのですが、父ではなく母から、暦年課税制度による生前贈与を受けることはかまわないのでしょうか。

【Answer】

結論から言えば、問題ありません。

お父様からの生前贈与について相続時精算課税制度の適用を受けた後は、再びお父様から生前贈与を受けても、暦年課税制度による110万円の基礎控除を利用することはできません。しかし、贈与者が違えば大丈夫です。

【Reference】

生前贈与について、一度でも相続時精算課税制度の適用を受けた後は、同じ贈与者から再び生前贈与を受けた場合に、暦年課税制度による110万円の基礎控除を利用することはできません。

この場合どうなるかというと、次のようになります。

（１）相続時精算課税制度を最初に適用した生前贈与から、累計して2,500万円に達するまでの生前贈与については、毎年、贈与税が非課税となる（要申告）。

（２）累計して2,500万円を超えたら、そこから一律で20%の贈与税が課される。110万円を控除することはできない。
（ここで納めた贈与税は、贈与者が亡くなった時に、相続税額から控除する。剰余があれば還付される）

相続時精算課税制度を利用すると、同じ贈与者からの生前贈与については、暦年課税制度に戻ることはできないのです。
この点は非常に重要です。

ただし、相続時精算課税制度と暦年課税制度が併用できないのは、『贈与者が同じ』場合です。贈与者が違えば、問題なく併用できます。

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【Question】

父と母の二人からそれぞれ100万円ずつ、生前贈与を受けました。

110万円に達しないので、贈与税の申告は必要ないですよね？

【Answer】

二人以上から通常の生前贈与を受けた場合、それらの「合計額」が年間で110万円を超えていれば、贈与税の申告・納税が必要です。

父母それぞれから100万円ずつもらったら、200万円から基礎控除110万円を差し引いた残り90万円に対して、贈与税がかかります。

【Reference】

二人以上から生前贈与を受けた場合（通常の暦年贈与）

生前贈与を受けると、通常は『暦年課税制度』によって、毎年110万円までの生前贈与については非課税です。

それでは、二人以上の人から生前贈与を受けたら、それぞれ年間110万円ずつまで、非課税になるのでしょうか？

結論から行けば、贈与税の非課税枠は、暦年課税制度では、贈与者（あげた人）ごとに計算するのではなく、受贈者（もらった人）ごとに合計して計算します。これは、贈与者が父母であろうと他人であろうと、関係ありません。

 
ただし、扶養義務者が生活費・教育費を負担してくれた場合は、そもそも非課税ですから、合計すると年間で110万円を超えていても、贈与税の申告は必要ありません（参考　Q123）。

また、冠婚葬祭の祝儀・香典等も贈与税の非課税財産とされており、受け取った額が合計で110万円を超えていても、それが常識の範囲内であれば、贈与税の申告は不要です。

二人以上から生前贈与を受けた場合（相続時精算課税制度）

相続時精算課税制度の適用を受けると、税金の支払いを相続の時まで先送りすることができます（Q127）。

相続時精算課税制度は、父母の双方について利用することも、どちらか片方だけ利用して残る一方は暦年課税制度のまま残すことも、どちらも自由に選択できます（Q128）。

相続時精算課税制度では、『あげた人ごと』に、生涯で2,500万円まで贈与税が非課税となります。
二人以上から贈与を受けた場合でも、合算して2,500万円ではありません。なぜなら、『あげた人』にそれぞれ相続が発生すれば、相続税はそれぞれ別に計算し、個別に贈与税を精算することになるからです。

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【Question】

2014年の11月に、一人息子が住宅を購入します。
住宅取得資金ならば、2014年は500万円まで無税で贈与できる（一般住宅の場合）と聞いています。

もう少し贈与金額を多くしたいのですが、増やすと贈与税は避けれられませんか？

【Answer】

「2014年に500万円まで贈与税が無税」というのは、『直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例』のことだと思います。

非課税限度額を超えた場合には、暦年課税制度との併用が可能なので、500万円+110万円=610万円まで非課税です。

また、相続時精算課税制度と併用することもできるので、この場合には最大で500万円+2500万円=3000万円までは、贈与税がかからずに贈与できます(2500万円については相続税で精算）。贈与者の年齢制限もありません。

【Reference】

（「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」は、2014年まで段階的に縮小され、終了する予定でした。しかし、経済界の後押しを受けた国土交通省からの強い要望もあって、2019年6月30日までの期間延長のほか、非課税限度額の大幅拡大、適用対象の見直しなどがすでに固まっています（平成27年税制改正大綱、2015年1月14日閣議決定）。
この「非課税特例」については、後日、詳細をお知らせいたします。）

ここでは「非課税特例」と併用が可能なもうひとつの特例、『相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例』に触れます。

贈与者に年齢制限がない

相続時精算課税制度には、贈与者（あげる人）に年齢制限がある通常のものと、年齢制限がない『住宅取得資金等の特例』との２つがあります。

通常、相続時精算課税制度を利用するには、贈与者たる親は贈与した年の1月1日現在で65歳以上（2015年からは60歳以上）であることが必要です。

しかし、子が住宅を建てるような場合に親から資金贈与を受けるならば、あげる親の側は何歳でもかまわないという特例が設けられています。2019年6月30日までの期限延長が、ほぼ固まっています（平成27年税制改正大綱、2015年1月14日閣議決定）。

なお、建物のほうにも床面積などの要件があります。詳しくは税務署にご確認ください。
（上記の税制改正大綱で、適用対象となる増改築等の範囲に「一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事」「給排水管又は雨水の浸入を防止する部分に係る工事」が加わりました。）

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【Question】

妻から、長年住み慣れたこの家にこれからも住み続けたいので、自分の名義にしてもらえないかと相談されました。

私には、別れた元妻との間に子がいます。
そのため、妻が相続でもめるのは嫌だという気持ちは、よくわかります。

妻の願いをかなえるには、どのような手続きをすればいいのでしょうか。

【Answer】

すぐに名義を変えたいならば、配偶者にご自宅を生前贈与し、その登記手続きを行うのが基本です。

生前贈与は非常に税率の高い贈与税がかかるのですが、配偶者との婚姻期間が20年以上（内縁期間は除く）あるならば、居住用不動産を配偶者に贈与しても、相続税評価額（土地ならば路線価等）で2,000万円まで控除することができ、その年の基礎控除額110万円とあわせて2,110万円相当まで、贈与税がかからずに贈与することができます。これを贈与税の配偶者控除といいます。

ただし、不動産取得税・登録免許税はかかります。

2,110万円を超える自宅を生前贈与する場合は、超えた額に対してだけ贈与税がかかります。たとえば2,500万円の自宅を贈与する場合、2,500万円－2,110万円＝390万円が課税対象となり、これに対する贈与税は53万円です（390万円×税率20%－速算表の控除額25万円。計算方法はQ116）。
自宅全部を生前贈与するのではなく、一部を贈与することもできますから、2,500万円のうち2,110万円相当だけを非課税で生前贈与して、夫婦共有にする方法もあります。

贈与税の配偶者控除を利用するには、贈与を受けた人が翌年2月1日～3月15日までに贈与税の申告をしなければなりません。たとえ贈与税が非課税になる場合でも、必ず申告する必要があります。

また、本特例は同じ配偶者との間では1回限りで、贈与した家が2,000万円未満でも、あまった枠を翌年以降に繰り越すことはできません。

婚姻期間が20年未満の場合は、すぐに名義を移すと多額の贈与税がかかります。次善の策として、公正証書遺言等を検討しましょう。

なお、将来の相続争いが予想される場合、「特別受益」や「遺留分」に対する配慮も欠かせません（Q125）。

【Reference】

 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

たとえ相手が配偶者であっても、贈与税の基礎控除額（年間110万円）を超える生前贈与をすると、通常は贈与税がかかります。

しかし、居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭を、配偶者に生前贈与した場合には、一定の条件下で最高2,000万円（贈与された居住用不動産等の価格が上限）までを控除することができます。これが贈与税の配偶者控除です。基礎控除額110万円とあわせて2,110万円相当までは、贈与税がかかることなく配偶者に贈与できます。

夫から妻でも、妻から夫でも、どちらでも適用を受けることができます。
この特例を利用できるのは、同一配偶者からは１回限りです。

「相続税の配偶者控除」とは関係がありません。混同しないようにしてください。

【適用要件】
(1)　夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
（戸籍上の婚姻期間を指します。内縁の期間は含みません）

(2)　配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること、または居住用不動産を取得するための金銭であること

(3)　贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

(4)　同じ配偶者からの贈与について、過去にこの特例の適用を受けていないこと(注)

(5)　一定の書類を添付の上、贈与税の申告をすること

(注)　同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

【注意点】

（１）3年以内に亡くなっても、相続税の対象にならない

生前贈与の後、３年以内に贈与者が亡くなった場合には、通常は贈与財産の価額が相続財産に加算され、贈与税ではなく相続税の対象になります（Q052）。
しかし、この特例を利用した贈与については、その後３年以内に贈与者が亡くなっても、相続財産に加算されません。

つまり、相続税評価で2,000万円以下ならば、贈与税も相続税も課税されずに移転できます。

（２）コストがかかる

たしかに相続税評価額で2,000万円まで贈与税はかからないのですが、次の税金はかかります。

・不動産取得税（地方税。納付書で納める）
・登録免許税（登記の際にかかる）

既に所有している居住用不動産を贈与するような場合には、不動産取得税も登録免許税も特例がないため、結構な額の税金を納めること（数十万円になることもある）になります。

なお、既存不動産を贈与するのではなく、資金を贈与して新築住宅を購入すれば（夫婦共有でも良い）、これらの税金についても特例があるほか、マイホーム購入に認められている各種の税制特例も活用することができます。

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【Question】

住宅資金を親からもらった場合の、贈与税の特例について教えてください。
2015年（平成27年）の税制改正で、住宅資金贈与の非課税枠が3,000万円に拡大されたと聞いたのですが、これは本当ですか。

【Answer】

『直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度』については、2019年（平成31年）6月30日まで適用期限が延長され、非課税枠も拡大されました（2015年1月14日閣議決定）。

「最大で」3,000万円が非課税となりますが、それには次の条件を満たす必要があります。
（１）消費税が10%に増税されること
（２）一定の条件を満たす、良質な住宅用家屋の新築・増改築であること

消費税が8%のままであれば、非課税枠は最大で1,500万円（良質な住宅用家屋の場合）です。

【Reference】

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例とは

居住用家屋を新築・取得したり、居住用家屋の増改築をした場合に、その資金を父母や祖父母などの直系尊属からもらった（贈与された）場合には、一定金額について贈与税が非課税となる特例があります。

この制度は、若手世代へ早期に資産を移転する目的のほか、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性を備えた良質な住宅を供給するという目的があります。そのため、いわゆる高性能住宅については非課税限度額が大きくなっています。

非課税という大きな効果があるいっぽう、この特例を受けるには結構細かい要件がありますので注意が必要です。

また、本特例を受けてもらいうけた住宅取得等資金は、贈与者に相続が発生した場合には特別受益の持戻しの対象になるほか、遺留分減殺請求の算定基礎に含まれるケースが多いと考えられますので、将来の相続争いの原因とならないよう、他の相続人とのバランスに配慮しておくべきでしょう。

非課税限度額

※受贈者（もらった人）１人あたりに適用される額です。複数の人（たとえば父と母の両方）からもらった場合には合計し、合計額が上記の表の額まで非課税です。

適用要件

受贈者（もらう人）の要件

(1)　まず、次のイ・ロ・ハのどれかに該当する必要があります。

イ　贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。
ロ　贈与を受けた時に日本国内に住所を有しないものの、日本国籍を有し、かつ、受贈者又は贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所を有したことがあること。
ハ　贈与を受けた時に、日本国内に住所も日本国籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を有していること。

(2)　贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。
直系卑属とは子や孫などのことですが、子や孫などの配偶者は含まれません。養子縁組していれば含まれます。

(3)　贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。

(4)　贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

住宅取得等資金の要件

住宅取得等資金とは、受贈者（もらった人）が自己の居住の用に供する家屋を新築・取得したり、自己の居住の用に供している家屋の増改築等の対価に充てるための金銭をいいます。
これらの「居住用家屋の新築・取得又はその増改築」には、次のものも含まれます。

・その家屋の新築若しくは取得又は増改築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地や借地権などの取得（建売やマンションの敷地のことです）

・住宅用の家屋の新築(住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに行われたものに限ります。)に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得（敷地を先行取得した場合です。）

注意！受贈者は建物を取得すること、つまり『家屋』に受贈者の持分があることが条件となります。たとえば、妻の父から資金贈与を受けて妻名義で土地を取得し、夫がローンを組んで注文住宅を建てた場合には、建物に妻の持分がないので本特例を受けることができません。この場合には夫の住宅ローンを減らして妻の自己資金の一部を建物の請負代金に充当すれば、妻の持分を建物に入れることができます。

ただし、もらった人の一定の親族など、受贈者と特別の関係がある人との請負契約等によって新築や増改築等をする場合や、このような人から取得する場合には、この特例の適用を受けることはできません。受贈者の一定の親族など受贈者と特別の関係がある人とは、次のような人をいいます。

(1)　受贈者の配偶者及び直系血族
(2)　受贈者の親族（(1)以外の人）で受贈者と生計を一にしている人
(3)　受贈者と内縁関係にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしている人
(4)　(1)から(3)に掲げる者以外の者人で受贈者から受ける金銭等によって生計を維持している人、およびその人の親族でその人と生計を一にしている人

居住用家屋の新築・取得、および増改築の要件

(1)　 居住用の家屋の要件
居住用の家屋とは、次のイ・ロ・ハのすべての要件を満たす日本国内にある家屋をいいます。
（なお、居住用の家屋が２つ以上ある場合には、受贈者が主として居住用としている１つの家屋だけです。）

イ　家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50㎡以上240㎡以下であること。

ロ　購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。(a)　耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
(b)　耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」、「住宅性能評価書の写し」又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。

ハ　床面積の2分の1以上に相当する部分が居住専用であること。

(2)　 増改築等の要件
特例の対象となる増改築等とは、受贈者が日本国内に所有し、かつ、自己の居住の用に供している家屋について行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうち一定のもので次のイ・ロ・ハのすべての要件を満たすものをいいます。

イ　増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。

ロ　増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が居住専用に供されること。

ハ　増改築等後の家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50㎡以上240㎡以下であること。

居住要件

新築、取得又は増改築等のどの場合であっても、住宅取得等資金の取得をした日の属する年の翌年3月15日までに、資金受贈者（もらった人）が住宅用家屋等を居住していることか、または、住宅用家屋等に居住することが確実であると見込まれることが要件となります。
ただし、転勤のようなやむをえない事情がある場合には、家族などの同一生計者がその住宅に居住していれば大丈夫です。

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