【Question】

妻から、長年住み慣れたこの家にこれからも住み続けたいので、自分の名義にしてもらえないかと相談されました。

私には、別れた元妻との間に子がいます。
そのため、妻が相続でもめるのは嫌だという気持ちは、よくわかります。

妻の願いをかなえるには、どのような手続きをすればいいのでしょうか。

【Answer】

すぐに名義を変えたいならば、配偶者にご自宅を生前贈与し、その登記手続きを行うのが基本です。

生前贈与は非常に税率の高い贈与税がかかるのですが、配偶者との婚姻期間が20年以上（内縁期間は除く）あるならば、居住用不動産を配偶者に贈与しても、相続税評価額（土地ならば路線価等）で2,000万円まで控除することができ、その年の基礎控除額110万円とあわせて2,110万円相当まで、贈与税がかからずに贈与することができます。これを贈与税の配偶者控除といいます。

ただし、不動産取得税・登録免許税はかかります。

2,110万円を超える自宅を生前贈与する場合は、超えた額に対してだけ贈与税がかかります。たとえば2,500万円の自宅を贈与する場合、2,500万円－2,110万円＝390万円が課税対象となり、これに対する贈与税は53万円です（390万円×税率20%－速算表の控除額25万円。計算方法はQ116）。
自宅全部を生前贈与するのではなく、一部を贈与することもできますから、2,500万円のうち2,110万円相当だけを非課税で生前贈与して、夫婦共有にする方法もあります。

贈与税の配偶者控除を利用するには、贈与を受けた人が翌年2月1日～3月15日までに贈与税の申告をしなければなりません。たとえ贈与税が非課税になる場合でも、必ず申告する必要があります。

また、本特例は同じ配偶者との間では1回限りで、贈与した家が2,000万円未満でも、あまった枠を翌年以降に繰り越すことはできません。

婚姻期間が20年未満の場合は、すぐに名義を移すと多額の贈与税がかかります。次善の策として、公正証書遺言等を検討しましょう。

なお、将来の相続争いが予想される場合、「特別受益」や「遺留分」に対する配慮も欠かせません（Q125）。

【Reference】

 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

たとえ相手が配偶者であっても、贈与税の基礎控除額（年間110万円）を超える生前贈与をすると、通常は贈与税がかかります。

しかし、居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭を、配偶者に生前贈与した場合には、一定の条件下で最高2,000万円（贈与された居住用不動産等の価格が上限）までを控除することができます。これが贈与税の配偶者控除です。基礎控除額110万円とあわせて2,110万円相当までは、贈与税がかかることなく配偶者に贈与できます。

夫から妻でも、妻から夫でも、どちらでも適用を受けることができます。
この特例を利用できるのは、同一配偶者からは１回限りです。

「相続税の配偶者控除」とは関係がありません。混同しないようにしてください。

【適用要件】
(1)　夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
（戸籍上の婚姻期間を指します。内縁の期間は含みません）

(2)　配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること、または居住用不動産を取得するための金銭であること

(3)　贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

(4)　同じ配偶者からの贈与について、過去にこの特例の適用を受けていないこと(注)

(5)　一定の書類を添付の上、贈与税の申告をすること

(注)　同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

【注意点】

（１）3年以内に亡くなっても、相続税の対象にならない

生前贈与の後、３年以内に贈与者が亡くなった場合には、通常は贈与財産の価額が相続財産に加算され、贈与税ではなく相続税の対象になります（Q052）。
しかし、この特例を利用した贈与については、その後３年以内に贈与者が亡くなっても、相続財産に加算されません。

つまり、相続税評価で2,000万円以下ならば、贈与税も相続税も課税されずに移転できます。

（２）コストがかかる

たしかに相続税評価額で2,000万円まで贈与税はかからないのですが、次の税金はかかります。

・不動産取得税（地方税。納付書で納める）
・登録免許税（登記の際にかかる）

既に所有している居住用不動産を贈与するような場合には、不動産取得税も登録免許税も特例がないため、結構な額の税金を納めること（数十万円になることもある）になります。

なお、既存不動産を贈与するのではなく、資金を贈与して新築住宅を購入すれば（夫婦共有でも良い）、これらの税金についても特例があるほか、マイホーム購入に認められている各種の税制特例も活用することができます。

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【Question】

母の遺産を、姉と私の2人で分割します。
相続人は私たち2人しかおらず、相続税もかからないので、なるべく等しくなるように分けようと話しています。
ただ、遺産の中に土地があります。土地の価格はどうやって求めればいいのでしょうか。

【Answer】

土地の価格については、実勢価格、公示価格、相続税評価額（路線価方式・倍率方式）、固定資産税評価額等、いろいろあります。

お二人で話し合いができるのであれば、これらの価格のうちどれかを使ってもかまいません。
また、これらを参考にして、お二人で話し合って決めていただいても結構です。

【Reference】

「遺産相続イコール路線価」という誤解

上のAnswerを見て、意外に思われたかもしれません。
「遺産相続イコール路線価」と誤解されている方が、大勢いらっしゃるので…

路線価が利用されるのは、相続”税”に関して、申告が必要かどうかの判定や税額の算出を行うために過ぎません。本来、遺産は”時価”で評価するのです。「いつの時点の時価なのか」いう点に違いはあっても、時価であるという点に争いはありません。

実は、相続”税”の法律でも、「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により…」と規定されており（相続税法22条）、時価で評価することが明記されています。路線価を使いなさい、とは書かれていません。

そもそも路線価方式・倍率方式は、税務署の職員が仕事をしやすくなるように作られたものです。誰かが亡くなって相続が起きるたびに遺産の時価を調べていては、税務署の職員は大変です。基準がなければ、時価がいくらかをめぐって税務署と納税者との間でトラブルが続発するでしょう。そこで、税務署の職員がいろいろな財産を簡単かつ画一的に評価できるように、中央官庁（国税庁）が出したのが『財産評価基本通達』です。これは税務署の職員向けのマニュアルみたいなもので、その中で土地評価の指針として、路線価方式・倍率方式が示されているのです。

相続税申告で路線価方式等が使われることが多いのは、税務署が土地評価の指針として使っている以上、納税者にとって無難だからです。また、路線価方式で求めた価格は実際の取引価格を下回っていることが多く、相続税の納税者にとって有利だったという側面もあります（右肩上がりに地価が上昇していた時代は、特にそうでした）。

相続税の申告は、相続人による自己申告であり、相続人みずからが遺産を時価評価するのが『本来の』姿です。相続人が土地を時価評価した結果、それが路線価方式による評価額よりも低くても、税務署に対して合理的に説明できるかぎり、その時価で堂々と相続税申告をしてかまわないわけです。

あくまでも、遺産は時価で評価するのです。

時価は結局『合意』で決まる

故人が遺した財産の中に、土地のような「いくらであるかがはっきりしない財産」が含まれていたとしても、遺産総額が相続税の基礎控除額を大幅に下回ることが確実であり、かつ、ある一人の相続人がすべての遺産を承継するような場合には、面倒な財産評価を行う実益は、ほとんどありません。

しかし、上記Questionのように、二人以上の相続人が遺産をあるていど公平にわけようとするケースでは、相続税の申告があるとないとにかかわらず、「いくらであるかがはっきりしない財産」を、何らかの形で時価評価する必要がでてきます。
それでは、どのように時価を求めるのでしょうか？

土地について言えば、不動産業者に査定してもらう、ということがまず頭に浮かびます。『時価』というコトバからすれば、不動産市場の取引価格がもっともイメージに近いからです（実際、このように実勢価格を基準として、公示価格等を参考にしながら時価を算定するのが本来の姿です）。

しかし、この方法にはいくつか問題があります。
まず、実際に売りに出さないことには、査定額が適切なのかどうか検証できません。査定額が2,000万円であっても、実際には1,500万円でしか売れないかもしれません。
また、売却の予定がないならば、査定額で評価することが適切なのか、という点も問題です。
加えて、そもそも売却の意思もないならば、不動産業者に査定を依頼しずらいという難点もあります。不動産業者は売買を成立させて手数料を得るのですから、売る気もない客など、内心は迷惑に思われているかもしれません。

裁判によらず話し合いによって遺産分割を成立させようとするならば、相続人全員が合意した価格をもって『時価』と考えるしかありません。土地の場合、査定額でも路線価でも固定資産税評価額でも、合意さえ整えばそれで行くほかなく、合意できなければ裁判手続きしか道はないのです。。

では、「不動産鑑定士」という専門家に鑑定料を支払って、鑑定評価額を出してもらったらどうでしょうか。
不動産鑑定士は国家資格者ですから、その鑑定評価は税務署も裁判所も尊重します。
しかし、遺産分割協議の段階では、相続人の一人が「その鑑定評価額は安すぎる」と言い出せば、やはり話し合いはまとまりません。
この場合でも、結局は相続人全員が鑑定評価額を採用することに『合意』しなければ、土地の価格は決まらない、と言う点では同じなのです（もっとも、鑑定評価額に論理的な反論をするのは難しいと思いますが）。

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相続あんしん相談室（八潮・三郷相談室）のホームページにお越しいただき、どうもありがとうございます。

以前より「相続手続きで使用する戸籍謄本の取り寄せを依頼できないか」というお問い合わせが多く、ご相談いただいた方には行政書士業務として個々にお引き受けしておりました。

先日も同じようなご相談をいただいたことから、ようやく重い腰を上げ、このたび本ホームページの正式メニューとして、
『戸籍取り寄せラクラクプラン』
をスタートいたしました。

『戸籍取り寄せラクラクプラン』のページはこちら

亡くなられた方の遺産に預貯金や証券口座がある場合、その出生から死亡までの戸籍謄本などを提出するように求められます。これを取りそろえるのは結構骨が折れる仕事ですので、当事務所が代わりにお引き受けいたします。
法定相続人の皆様の「戸籍事項証明書（謄本）」「住民票」も、お取り寄せいたします。

なお、遺産の中に『不動産』がある場合には、『相続登記ラクラクプラン』のほうがお得です。
 

この度は、ありがとうございました。

郵便のみではなく、適時、お電話をいただけましたので、常に安心して、進めることができました。

ぜひ、周囲にもすすめたいと思います。

K様、どうもありがとうございました。

相続あんしん相談室（八潮・三郷相談室）のホームページにお越しいただきまして、どうもありがとうございます。

さて、今月も下記のとおり、相続・遺言出張相談会を開催いたします。

第10回　相続・遺言無料相談会

日時：11月15日（土曜日）午前10時～12時
場所：越谷市中央市民会館５階

弁護士・税理士・社会保険労務士・土地家屋調査士・司法書士らの国家資格者が、合同で皆様のご相談に応じますので、『誰に相談したらいいのかわからない』ということがありません！
相談料は無料ですので、どうぞお気軽にお越しください。

過去にこの相談会に参加いただいた方から、ご感想をいただきました（こちらをクリック）。

参加希望の方におかれましては、なるべくご予約をお願いいたします。
ご予約先は、南越谷法律事務所 ０４８（９４０）０６６２ です（平日のみ）。

『相続登記（不動産名義変更）』のページを、大幅リニューアルいたしました。

かなり文字数を減らして画像を多くしました。

なお、いままでは同じページに記載していた「預金口座や証券口座の相続手続き」については、近日中に別のページを立ち上げる予定です。

また、ご要望の多い「戸籍取り寄せの代行」についても、新しいサービスとして準備中です。

今後とも、なにとぞよろしくお願い申し上げます。

司法書士法人ひびき

ただいま、ホームページを更新作業中です。ご迷惑をおかけし申し訳ございません。

表示がおかしくなり、悪戦苦闘中です！

【Question】

（１）父の遺産として、A市とB市に単独所有の土地があり、どちらも私の名義にするために相続登記（名義変更）をします。A市の物件とB市の物件は、1回でまとめて登記申請できますか。

（２）C市にも父名義の土地建物があり、土地は父の単独所有で、建物は父母で共有になっていました。こちらは妹の名義にします。この土地建物は、1回でまとめて相続登記できますか。

【Answer】

（１）市区町村が違う場合でも、法務局（登記所）の管轄が同じであれば、一括して相続登記を申請できる可能性があります。管轄が違えばできません。

（２）法律の条文からすれば、一括して相続登記することはできませんが、一括して相続登記できるという有力な見解もあります。ただし、この見解は法務省による公式な登記先例ではなく、すべての法務局で通用するわけではありません。

【Reference】

2個以上の不動産について登記申請する場合、次のすべてが同一ならば、1回でまとめて申請することが認められています（不動産登記令4条）。これを一括申請といいます。

１）管轄登記所
２）登記の目的
３）登記原因およびその日付
４）当事者（申請人）･･･条文には明記されないが、当然とされる

これらがすべて同一ならば、物件が50個でも100個でも、一括申請できます。

登記申請の件数は、司法書士に支払う報酬に影響します。
当事務所では、できるだけ申請件数が少なくなるように配慮しています。

（なお、法律の世界では「土地」と「建物」は別の物と考え、原則として登記簿も別々になっています（敷地権付きマンションは例外）。そこで、単純に『家』の名義変更をするというケースでも、建物とその敷地の両方とも名義変更をするならば、一括申請できるかどうか検討する余地があるのです。）

事例１　市区町村が異なる場合

このように市区町村が異なる不動産については、他の条件をクリアしていたとしても、原則として一括して相続登記はできません。申請する先の法務局（登記所）が違うからです。
ただし、申請する登記所が同一ならば、一括してできます。法務局の統合が進んでいるので、ホームページで登記所の管轄を確認してみましょう。

事例2　申請人が異なる場合

この場合、建物については妻Yさん、敷地については子Zさんが申請人となって相続登記を行います。当事者（申請人）が異なる場合には一括申請できませんので、申請は2件になります。
建物を妻Yさんの単独所有、敷地を妻Yさんと子Zさんの共有にする場合も同じです。

事例3 共有持分の相続が混在する場合

このように、申請人が同じでも、単独名義の物件と同時に『共有持分』を相続するというケースが少なくありません。
この場合は、不動産登記の申請のときに、『登記の目的』を「所有権移転」と「共有者X持分全部移転」とに分けます。すると、『登記の目的』が異なる場合は一括申請できませんから、申請が2件に分かれることになります。

ただし、専門家向けの雑誌の中で「一括申請できる」という見解が出されたことがあり、実際にこれが通用したケースもあります。しかし、この見解は公式な登記通達（先例）として出されたものではなく、すべての登記所で通用するものではありません。

このようなケースでは、法解釈の基本原則に戻って、条文の文理解釈により「一括申請できない」いうのが原則です（登記官と折衝する余地はありますが）。

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直接、接することはあまり無かったですが、１度電話頂いた時は印象が良く、請求金額等の説明をして頂き安心出来ました。
又機会あればご相談させて頂きたいと思いました。

S様、どうもありがとうございました。

【Question】

父と母の二人からそれぞれ100万円ずつ、生前贈与を受けました。

110万円に達しないので、贈与税の申告は必要ないですよね？

【Answer】

二人以上から通常の生前贈与を受けた場合、それらの「合計額」が年間で110万円を超えていれば、贈与税の申告・納税が必要です。

父母それぞれから100万円ずつもらったら、200万円から基礎控除110万円を差し引いた残り90万円に対して、贈与税がかかります。

【Reference】

二人以上から生前贈与を受けた場合（通常の暦年贈与）

生前贈与を受けると、通常は『暦年課税制度』によって、毎年110万円までの生前贈与については非課税です。

それでは、二人以上の人から生前贈与を受けたら、それぞれ年間110万円ずつまで、非課税になるのでしょうか？

結論から行けば、贈与税の非課税枠は、暦年課税制度では、贈与者（あげた人）ごとに計算するのではなく、受贈者（もらった人）ごとに合計して計算します。これは、贈与者が父母であろうと他人であろうと、関係ありません。

 
ただし、扶養義務者が生活費・教育費を負担してくれた場合は、そもそも非課税ですから、合計すると年間で110万円を超えていても、贈与税の申告は必要ありません（参考　Q123）。

また、冠婚葬祭の祝儀・香典等も贈与税の非課税財産とされており、受け取った額が合計で110万円を超えていても、それが常識の範囲内であれば、贈与税の申告は不要です。

二人以上から生前贈与を受けた場合（相続時精算課税制度）

相続時精算課税制度の適用を受けると、税金の支払いを相続の時まで先送りすることができます（Q127）。

相続時精算課税制度は、父母の双方について利用することも、どちらか片方だけ利用して残る一方は暦年課税制度のまま残すことも、どちらも自由に選択できます（Q128）。

相続時精算課税制度では、『あげた人ごと』に、生涯で2,500万円まで贈与税が非課税となります。
二人以上から贈与を受けた場合でも、合算して2,500万円ではありません。なぜなら、『あげた人』にそれぞれ相続が発生すれば、相続税はそれぞれ別に計算し、個別に贈与税を精算することになるからです。

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