【Question】

母が亡くなりました。相続人は兄と私の2人です。
私は母の名義で借りた民間アパートに、母と2人で同居していました。
できればこのまま今のアパートに住み続けたいのですが、再契約しないと住み続けられないのでしょうか？

 

【Answer】

亡くなられたお母様が借りていたのは民間アパートですから、相続人が賃貸借契約の借主の地位を相続しますので、今までどおり住み続けることができます。
住み続けるにあたって、家主さんや管理会社の承諾は必要ありません。
 家主さんから『再契約』『契約の更新』『名義変更』などの名目で金銭の支払いを求められても、それに応じる必要はありません。ただし必要な届出は済ませておきましょう。

 

【Reference】

民間アパートの場合、アパートを借りる代わりに家主さんに賃料を支払っているので、『賃貸借契約』の借主の地位を相続できるかどうかという点がポイントになります。
もしも家賃の支払いがないか、または家賃が非常に低額な場合には、『使用貸借契約』の問題となり、結論が逆転します。

賃貸借契約の場合

家賃を支払う代わりに一般のアパートを借りる場合、賃貸人（家主）と賃借人との間で賃貸借契約を締結します。

相続が発生すると、相続人は、被相続人の一身に専属する権利を除いて被相続人の権利義務いっさいをそのまま承継します。
アパートを借りる権利（=借家権）も被相続人の財産であり相続の対象となりますので、何ら手続きをしなくても相続人が承継します。
アパートの使用目的が居住用でも事業用でも同じです。

相続人は被相続人の権利義務いっさいをそのまま承継しますので、借家権を第三者に譲渡・転貸するわけではありませんから、家主さんの承諾は必要ありません。

遺産分割が終わるまでの間は、借家権は相続人の間で共有（準共有）することになり、相続人全員が相続分に応じてアパートを使用する権利がありますので、ご相談者はお住まいのアパートに住み続けることが可能です。 もちろん遺産分割が成立すれば、借家権を相続した相続人が単独でアパートを使用することができます。

よくある話として、借家の相続人に対し家主さんから再契約を求められたり、『名義変更料』『更新料』などの名目で金銭を請求されたりすることがあります。 これは法律的にはまったく根拠がありませんので、請求に応じる必要はありません。応じなくても違法ではありません。

もちろん、家賃はきちんと払わなければ家主さんから契約を解除され、アパートを明け渡さなければなくなってしまいます。 遺産分割協議が成立するまでは相続人各自が賃料全額を支払う義務があります。

なお、家賃を払っているといっても、その家賃が非常に低額で固定資産税に相当する額・建物維持費の程度であれば、それは後で解説する『使用貸借契約』と考えられ、結論は正反対になります。 使用貸借による借主は借用物の通常の必要費を負担するものとされており（民法595条1項）、その場合にはアパートについて固定資産税に相当する額程度は借主が負担するのが通常であるからです。 これは名目ではなく実質で判断しますので、家賃として払っているけれどもその額が固定資産税の額程度ならば、それは賃貸借ではなく使用貸借として扱われます。

使用貸借契約の場合

親族から住居を借りているような場合では、賃料を支払っていなかったり、支払っていてもごくわずかであったりするケースがあります。このようにほとんど無償で借りているような場合の契約を『使用貸借契約』といいます。

使用貸借契約は、貸主と借主の特別な関係によって成立する契約ですので、借主の一身に専属ずる権利と考えられており、相続の対象となりません。借主の死亡によって当然に契約が終了してしまいます。

まずは家主さんに今までどおり使用貸借させてもらえるよう交渉し、それが受け入れられなければ賃貸借契約に切り替えてもらうか、または転居先が決まるまで待ってもらうようにお願いするしかありません。

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